Fragen zur Baufinanzierung

Wenn Sie ein Haus in Eigenregie mit einem Architekten bauen wollen, dann benötigt die Bank in der Regel:

• Kaufvertragsentwurf oder Grundbuchauszug
• Bauzeichnungen
• Baubeschreibung
• Wohn-/Nutzflächenberechnung
• Kubatur/Berechnung umbauter Raum
• Lageplan inkl. eingezeichneter Bebauung
• Flurkarte/Kataster
• Baugenehmigung (vor Auszahlung)
• Baukostenschätzung (vom Architekten)
• Gesamtkostenaufstellung (inkl. Kaufnebenkosten und Eigenleistung)
• Aufstellung der geplanten Modernisierungen oder Verbesserungen der Ausstattung und Nachweis der Eigenleistungen
• Kopie der Rohbauversicherung (ab Besitzübergang Grundstück)

Wenn Sie ein Haus/Eigentumswohnung mit einem Bauträger bauen wollen, dann benötigt die Bank in der Regel:

• Entwurf Bauträgervertrag bzw. Werkvertrag vom Bauträger/Generalunternehmer
• Bauzeichnungen
• Baubeschreibung
• Wohn-/Nutzflächenberechnung
• Kubatur/Berechnung umbauter Raum
• Lageplan inkl. eingezeichneter Bebauung
• Flurkarte/Kataster
• Baugenehmigung (vor Auszahlung)
• Baukostenschätzung (vom Architekten)
• Gesamtkostenaufstellung (inkl. Kaufnebenkosten und Eigenleistung)
• Aufstellung der geplanten Modernisierungen oder Verbesserungen der Ausstattung und Nachweis der Eigenleistungen
• Kopie der Rohbauversicherung (meistens seitens Bauträger)

Wenn Sie ein bereits bestehendes Haus/Eigentumswohnung (Bestand) kaufen wollen, dann benötigt die Bank in der Regel:

• Kaufvertragsentwurf oder Grundbuchauszug
• Bauzeichnungen bzw. bei Eigentumswohnungen reichen Flächenskizzen (bemaßt)
• Baubeschreibung (falls vorhanden)
• Wohn-/Nutzflächenberechnung
• Kubatur/Berechnung umbauter Raum (falls vorhanden)
• Lageplan (inkl. eingezeichneter Bebauung)
• Flurkarte/Katasterplan
• Gesamtkostenaufstellung (Modernisierungen und Eigenleistung)
• Lichtbilder des Objektes (innen und außen)
• Exposé
• Gutachten (falls vorhanden)
• Kopie Police der Gebäudeversicherung + letzte Rechnung (nur bei Hauskauf/ entfällt bei kauf Eigentumswohnung)
• Nachweis bereits erfolgter Modernisierungsmaßnahmen durch Rechnungen oder Angabe Aufwand in Euro und Jahr der Maßnahme
• Wollen Sie eine Eigentumswohnung finanzieren, dann benötigen Sie zusätzlich nachfolgende Unterlagen:

Teilungserklärung (inkl. aller im Kaufvertrag oder Grundbuch erwarteten Nachträge)
Wohnnebenkostenabrechnung (falls vorliegend)

Bei Abnahme des Darlehen, je nach Baufortschritt, während der Bauphase eines Neubaus, sollte auch eine entsprechende bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbart werden. Hierdurch können die Baugelder flexibel abgerufen werden, ohne dem Zwang zu unterlegen ohne dem Zwang zu unterliegen, Zinsen für das reservierten, aber noch nicht abgenommenen Darlehenteile bezahlen zu müssen.

Als zweites sollten Sie sämtliche Einträge prüfen, ob Sie gerechtfertigt sind. Bei der Lösung von nicht gerechtfertigten Einträgen, sind wir Ihnen gerne behilflich.

Ein Mittel, sich die niedrigen Zinsen von heute für die Zukunft zu sicher, ist das Forward-Darlehen. Damit können Sie sich die Zinsen bis zu fünf Jahre vor Ablauf Ihrer jetzigen Zinsbindung reservieren. Hier sei Vorsicht geboten, pro Monat fällt ein Zinsaufschlag je nach Bank von circa 0,02 % an.

Haben Sie einen Vertrag mit einer Bank abgeschlossen bei dem der Zinssatz den heutigen weit übersteigt? Können Sie das Forward-Darlehen noch nicht in Anspruch nehmen, weil das Zinsbindungsende zu weit in der Zukunft liegt? Dann wäre eine weitere Möglichkeit, aus Ihrer jetzigen Baufinanzierung vor Ablauf der Zinsbindung auszusteigen und Ihr Darlehn umzuschulden. Dabei müssen Sie der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Trotz dieser Gebühren kann es sich lohnen, die Finanzierung zu überdenken. Lassen Sie sich die Situation von uns unverbindlich durchrechnen.

Eine weitere Alternative, um den Zins für die Zukunft zu sichern ist der Abschluss eines Bausparvertrages (BSV). Die Zinskondition des Bauspardarlehens wird bereits heute bzw. bei Abschluss der Finanzierung zugesagt. Auch der nachträgliche Abschluss eines BSV kann hier sinnvoll sein.

Durch ein Volltilgerdarlehen lässt sich die Zinsveränderung komplett ausschalten, weil das Darlehen zum Schluss komplett getilgt ist.

Der Nachteil dieser Variante ist, dass sie im Notfall die hohe Tilgung nicht reduzieren können. Diese Variante empfiehlt sich nur für Immobilienkäufer, die über ein langfristig gesichertes Einkommen verfügen.

Auch die Erfahrung der Banken mit unterschiedlichsten Kundenbonitäten führt zu unterschiedlichen Kreditentscheidungen.

Eine weitere Möglichkeit wären die Förderinstitute der Länder und Kommunenten. Ähnlich wie bei dem KfW-Darlehen, gewähren auch die Förderbanken und Kommunen Fördermittel. Diese werden über die WfA (Wohnungsbauförderungsanstalt) zugesagt und über die NRW-Bank zur Verfügung gestellt.

Fördermittel der Kirchen für den Hausbau ersparen der Familie Grundstückskosten. Die katholische und evangelische Kirche bieten Grundstücke zur Erbpacht an. Aber aufgepasst, das Grundstück gehört der Kirche und die Familie zahlt eine monatliche Erbpacht. Eigentum am Grundstück erlangt der Immobilienkäufer nie, lediglich das Haus gehört ihm. Nach Ablauf seines Erbpachtvertrages (in der Regel nach 99 Jahren) macht die Kirche ein Kaufangebot für das Grundstück.

Eine weitere bekannte Alternative ist die Finanzierung über Wohnriester. Mit Wohnriester bekommen Immobilienkäufer Unterstützung durch Riester Zulagen, die entweder in ein Riester Produkt oder direkt (sinnvoller) in ein Riester-Darlehen einfließen. Das ist vorteilhaft für Familien, weil sie für jedes Kind Riester-Zulagen erhalten. Dies führt zu einer Reduzierung der zu zahlenden monatlichen Rate, weil die Förderung einen Teil der Tilgung ersetzt.

Ein Nachteil bei Wohnriester ist die Versteuerung ab Rentenbeginn aus dem Riester-Förderkonto. Darüber hinaus, fordert der Staat seine Förderung im Scheidungsfall von Eheleuten zurück. Dies gilt auch für erhaltende Steuervorteile in Form einer Steuernachzahlung.

Außerdem müssen Sie auch bei Verkauf der riester-geförderten Immobilie, die Förderung komplett zurückerstatten. Es sei denn, Sie finden innerhalb von 4 Jahren eine neue Immobilie, die Riester fähig ist.

Demgegenüber haben wir schon schwierige Fälle zeitnah abgewickelt. Auch bei Komplikationen begleiten wir unsere Kunden über den gesamten Zeitraum bis zur Abwicklung der Finanzierung. Wir pflegen vor allem einen guten Kontakt zu Verkäufern, Bauträgern, Immobilienmaklern, Notaren und Banken. Dadurch können wir Sie anschließend bei Problemfällen konstruktiv unterstützen.

Die Bank benötigt folgende persönliche Unterlagen von Ihnen:

• gültige Personalausweise, ersatzweise Reisepass (bei ausländischer Staatsbürgerschaft->Niederlassungserlaubnis / Visum)
• letzter Einkommensteuerbescheid (komplett alle Seiten)
• letzte drei Gehaltsnachweise (Hauptjob/Nebenjob)
• Gehaltsnachweis Dezember letzten Jahres
• bei selbständigen (aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung zzgl. Summen und Saldenliste, letzter Jahresabschluss/Bilanz, letzte
• Steuererklärung/Formulare)
• Elterngeldbescheid (ggf.)
• EK-Nachweis (Kontoauszüge, Depotauszüge, Kopien Sparbuch)
• Bausparverträge (Jahreskontoauszug, Bausparurkunde)
• Lebens-und Rentenversicherung (Versicherungsschein/Police->letzter Nachtrag, aktueller Rückkaufswert, Berechnung der Ablaufleistung)
• bereits bestehende Kredite (Kreditverträge, Kontoauszüge)

Ihre Traumimmobilie kann durch die zukünftigen Zinsänderungen in Gefahr geraten. Wenn Sie vorher keine Absicherung gegenüber dem Zinsänderungsrisiko integriert haben, kann das teils existenziell bedrohende Folgen haben. Steigen die Zinsen im Laufe der Jahre stark an, kommen Sie eventuell in die Situation, am Ende der vereinbarten Zinslaufzeit eine extrem höhere Rate zu zahlen.

Ein Beispiel:
Sie bauen bzw. kaufen ein Haus für 400.000 Euro. Hinzu kommen noch ca. 34.000 Euro an Kaufnebenkosten (ohne Makler) für Grunderwerbsteuer (6,5%) sowie Notar- und Gerichtskosten (ca. 2 %). Sie setzen z.B. 50.000 Euro Eigenkapital ein. Dann müssten Sie noch ein Kapital in Höhe von 384.000 Euro bei einer Bank beschaffen.

Sie finanzieren z.B. mit 1,9 % Zins (15 Jahre Zinsfestschreibung) und einer anfänglichen Tilgung von 2 %. Somit kommen Sie auf eine Rate in Höhe von 1248 Euro monatlich bei einer Gesamtlaufzeit von 35 Jahren bis zur vollständigen Entschuldung (wenn der Zins für 35 Jahre unveränderlich wäre). Zum Ende der Zinsbindung hätten Sie noch eine Restschuld in Höhe von 250.827 Euro.

Wenn Sie keinerlei Zinssicherungsmaßnahmen getroffen haben, kann das in 15 Jahren zum Ende der Zinsfestschreibung folgendes Scenario nach sich ziehen:

Beispiel:
Der Zins liegt in 15 Jahren bei 6 %:

Da Sie auf die ursprünglich geplante Gesamtlaufzeit von 35 Jahren kommen müssen bzw. wollen, bleiben Ihnen jetzt noch 20 Jahre Restlaufzeit für die Rückzahlung. Dementsprechend muss die Tilgung geplant werden. Die Rate würde in diesem Falle bei ca. 1.800 Euro monatlich liegen. Das wären dann 552 Euro mehr als in den ersten 15 Jahren.

Beispiel:
Der Zins liegt in 15 Jahren bei 8 %:

Da Sie auf die ursprünglich geplante Gesamtlaufzeit von 35 Jahren kommen müssen bzw. wollen, bleiben Ihnen jetzt noch 20 Jahre Restlaufzeit für die Rückzahlung. Dementsprechend muss die Tilgung geplant werden. Die Rate würde in diesem Falle bei ca. 2.100 Euro monatlich liegen. Das wären dann 852 Euro mehr als in den ersten 15 Jahren.

Um Ihnen die Realität des Zinsänderungsrisikos näher zu bringen, haben wir unter nachfolgendem Link einmal die Zinsänderungskurve der letzten 37 Jahre beigefügt. Die Zinsfestscheibung liegt bei der Kurve bei 10 Jahren.

Link: <a href=“https://rck-finanzmakler.de/wp-content/uploads/2019/09/zinsverlauf-baufinanzierung.pdf“ target=“_blank“>Zinsverlauf – RCK Finanzmakler</a>

Aufgrund der aktuell niedrigen Zinssituation gibt es vielfältige Lösungsansätze, um das Risiko einer späteren Zinsänderung mit kaum merkbaren Mehrkosten zu minimieren. Sprechen Sie uns gerne darauf an.

Wenn Sie derzeit nicht viel Eigenkapital zur Verfügung haben, ist eine Eigenkapitalansparung für eine zukünftige Baufinanzierung nicht empfehlenswert. Der Zins kann sich im Verlauf nach oben verändern. Dadurch kommen Sie in die Situation, mehr Zinsen zu zahlen und verlieren die angesparten Zinsen somit wieder. Eher macht es Sinn, fehlendes Eigenkapital zusätzlich zu finanzieren. Einige Banken bieten hier lukrative Finanzierungsmodelle an.

RCK-Finanzmakler stellt gerne für Sie den Kontakt zu den finanzierenden Banken her.

Die 10 häufigsten Fehler bei Immobilien-Finanzierungen:

1. Zinsen werden zu kurz festgemacht.
2. Es wird nur bei der Hausbank finanziert.
3. Es wird bei zu vielen Banken angefragt (scoring Problem)
4. Es werden zu wenig finanzielle Reserven im Hintergrund bereitgehalten.
5. Die Anschluss-Finanzierung wird zu spät in Angriff genommen.
6. Die notwendige Flexibilität einer Immobilien-Finanzierung wird unterschätzt.
7. Keine vorzeitigen Tilgungsmöglichkeiten wurden vereinbart. (Sondertilgungsrecht)
8. Die Gesamtplanung einer Immobilien-Finanzierung wird außer Acht gelassen.
9. Steuerliche Hintergründe werden sträflich vernachlässigt.
10. Prüfung von Förderungsprogrammen werden vergessen.

Gar nicht! Für den nicht-Profi ist ein objektiver Vergleich, von für Ihn sinnvollen Finanzierungsalternativen, definitiv nicht möglich. Hierzu bedarf es einem von Banken nicht abhängigen Finanzierungsmaklers.

Wir filtern für Sie den Markt! Per Knopfdruck erscheinen die aktuellsten Ergebnisse. Sie können durch uns sofort eine Online Sofortzusage erhalten, vorbehaltlich der Richtigkeit der Bonitätsunterlagen und einer positiven SCHUFA Auskunft.

Bei einem Hausbau oder Hauskauf sollte man die Nebenkosten nicht aus den Augen lassen. Die Nebenkosten fallen neben dem Grundstückspreis oder Hauspreis an.

Nebenkosten bei Bau einer Immobilie

• Baugenehmigung (0,4 – 0,5% der Hausbausumme)
• Grunderwerbsteuer (6,5% vom Kaufpreis in NRW, abhängig vom Bundesland)
• Bodengutachten oder Baugrundgutachten (ca. 500- 3000€ , es kommt auf die vom Gutachter erbrachte Leistung an)
• Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2% vom Kaufpreis)
• falls Vermittlung über Makler (ca. 3,57% inkl. Mehrwertsteuer, teilweise mehr)
• Vermessungskosten, falls Grundstück noch nicht vermessen (ca. 0,8- 1% der reinen Bausumme)
• Baubetriebskosten: Baustrom, Bautoilette, Bauwasser (ca. 500-1000€)
• Bauversicherung z.B. eine Bauherrenhaftpflicht, Feuerrohbauversicherung, Bauleistungsversicherung (zwischen 400-600€ je nach Bausumme
• bei RCK-Finanzmakler)

Nebenkosten bei Kauf einer Immobilie

• Grunderwerbsteuer (6,5% vom Kaufpreis in NRW)
• Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2% vom Kaufpreis)
• falls Vermittlung über Makler (ca. inkl. Mehrwertsteuer auf den Grundstückskaufpreis)
• Renovierung- und Modernisierungskosten (individuell)
• Malerarbeiten und Bodenbelege, da meistens nicht im Kaufpreis enthalten
• Man sollte die Nebenkosten gut und am besten großzügig mit einplanen. Sonst ist man vielleicht gezwungen, eine Nachfinanzierung zu
• beantragen. Eine Nachfinanzierung ist aufgrund teurer Beträge kostspielig.